I Sverige startade en nedkylning av marknaden för nyproducerade bostäder, främst bostadsrätter, redan under 2017 och har fortsatt med ökad takt under 2018. Nedkylningen följer en period av spekulationsbubbla som har pågått under flera år med kvadratmeterpriser som har mer än tredubblats sedan millennieskiftet. Riksbanken har fört en intensiv kamp mot denna spekulationsbubbla genom krav på amortering och andra bromsande åtgärder, som emellertid inte har inkluderat räntehöjningar, då detta inte har bedömts genomförbart i en övrigt inte tillräckligt stark tillväxtekonomi med för svag inflationstakt.

Demografisk analys visar emellertid att Sveriges kommuner och landsting står inför minst åtta år av sjunkande skattebas beroende på förändrade ålderspopulationer. Paradoxalt nog förväntas detta bidra till ökad efterfrågan på samhälls- och hyresfastigheter.

Två ålderpopulationer som normalt sett inte är skattebetalande, nämligen de över 70 och de under 20 är kraftigt ökande under de kommande åtta åren. Dels beror de på stora pensionskullar födda på 40- och 50-talet, sk baby-boomers, dels beror det på nyanlända.

Sveriges kommuner och landsting står således inför en befolkningstillväxt i kombination med sjunkande skattebas i en redan ansatt bostadsmarknad med kraftig bostadsbrist. Den sedan länge permanenta bostadsbristen kan härledas till en bostadspolitik där fria marknadskrafter har begränsats i kombination med avsaknad från politiska incitament att bygga bort bostadsproblemen med hjälp av den s.k. allmännyttan. Trycket att från politisk håll agera proaktivt är nu emellertid solitt från såväl central nivå som från väljarkåren och vi kan förväntas se och ser redan kommuner som positionerar sig för byggande i stor skala.

Kommuner har, med hänvisning till empiriska data, visserligen en tendens att överdriva sin egna attraktionskraft och därmed förväntade befolkningstillväxt. Inte desto mindre är det tveklöst så att i de tre storstadsregionerna är bostadsbristen akut. Samhällsfastigheter inom vård, skola och omsorg är kraftigt eftersatta och underutvecklade. Det är en inte allt för långsökt analys att ett visst antal kommuner kommer att välja en aggressiv politisk strategi med syfte att locka till sig nya skattebetalare med erbjudande om attraktiv välfärd, infrastruktur och boendesituation.